二手房业主再陷两难！有人割肉止损，有人硬扛等候

liukang20242个月前 (04-24)吃瓜入口296

自从年头决议卖房后，张辛一向为此而困扰，因为不降价底子“卖不动”。张辛在河北老家有套“老破小”二手房，挂牌价不算高，对外标70万。房源尽管旧，但交通便利、配套完全，她本以为很快能出手，但这件事好像没那么简单。

“50万卖吗？”有买家上来就砍价20万，让张辛大为震动。这半年来，相似场景屡次演出，中介都几回让她降价。张辛原本不以为意，但数月曩昔，卖房一事毫无发展，她的心态也动摇了，“假如五六十万有人要，就赶忙出了吧。”

上述场景，在当下的二手房商场并不罕见。不论是一线城市高总价房源，仍是二三线低总价房源，想要快点出售，降价好像是躲不开的路。买卖双方心态也在拉锯，业主不想大幅割肉，购房者也在等候“更低点”，买卖商场堕入慢节奏。

组织最新发布数据显现，8月份要点城市二手房商场成交有所走弱，进入楼市传统的“金九银十”，商场热度未显着提振，二手房挂牌量也维持在高位。本年来多轮方针的效应正在削弱，业界以为，后续方针持续调整支撑具有必要性。

焦虑的二手房业主

二手房买卖商场，已是当下楼市的“主战场”。

据中指研讨院计算，2024年1～7月份，我国25个代表城市新房和二手房累计总成交套数同比有所下降，其间二手房成交量占比进一步提升至64.1%。

二手房商场体量大、成交占比超六成，更重要的是，当下不少二手房业主“卖旧”是为了“买新”，二手房成交与否，关系着整个置换改进链条的工作。

可是，现在不论在哪个当地，要敏捷卖掉一套二手房绝非易事。一个很重要的原因是，二手房商场全体存量规划大，且有城市挂牌量还在上升，无形中添加了出售难度。

据麟评寓居大数据研讨院数据，2024年8月14个要点城市二手住所挂牌量高达226万套，尽管环比微幅下降1.21%，但同比上升起伏到达12.3%。

从各城在售挂牌量来看，8月要点14城中，有4个城市在售挂牌量环比上升，其间南京、成都、上海在售挂牌量上升起伏位居前三，别离为2.7%，1.8%，1.2%。

从去化周期看，2024年8月要点城市的二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，但同比上升8.5%，去化周期依然高于2023年8月从前水平。

本年以来，楼市方针端已有多轮支撑方针，部分要点城市二手房成交也遭到了提振，但从商场存量看，全体挂牌量还未显着下降，存量房源仍有很多待消化。

比方杭州，近来当地因很屡次新房上架“破发”，即挂牌价低于新房买入价而遭到重视。杭州贝壳研讨院数据显现，8月杭州市区二手住所成交均价27628元/平方米，环比下滑5.5%，同比下降7.4%；新增二手房挂牌量则环比上涨5%。

再如北京，跟着新政影响逐步削弱，8月当地二手房商场重回平稳区间。据麦田房产计算，8月北京二手房挂牌房源总量和7月比较微涨0.3%，二手房库存量止跌上升。

“当下二手房挂牌量持续高企，部分卖家或许出于对未来商场预期的忧虑，或个人资金需求的压力，挑选将房源挂牌上市，期望经过商场赶快出售，以防止未来不确定性带来的危险。”麟评寓居大数据研讨院高档分析师关荣雪告知榜首财经。

另一方面，因为当时购房环境较为宽松，“以旧换新”“认房不认贷”叠加首套房利率首付更低一级利好方针的催化，居民“卖旧买新”志愿添加，挂牌量随之上升。

据克而瑞计算，当下北上广深等11个中心城市中，业主挂牌卖房的动机首要包含卖房置换、套现持币、看跌房价避险、出资止损、还不起借款、变现还账等。

其间，半数以上业主卖旧仍会买新，11个城市置换客群占比到达52%，置换依然是二手房业主卖房的首要动机。套现持币、看跌房价避险、出资止损排列卖房动机的二三四位，占比别离到达16%、12%、9%，首要以将房产变现为意图。

还有少部分人因经济压力，比方还不起借款、变现还账等而卖房，不过占比别离都仅为4%，显现居民端负债压力和全体房贷断供危险可控。剩下3%份额则因为离婚产业切割、替换寓居地、税务规划需求等原因出售现有住所。

不论是何原因，高企的二手房挂牌量，都让持有“老破小”的业主卖房更难了。

“想卖房躲不开降价”

“现在这个行情，想卖房降到位就完事了，你不降同小区有人降。”

谈起本年的二手房商场，河北当地一房产中介表明，现在全体商场是买方商场，一旦业主决议卖房，假如想快速出售，必定要把价格调整到同小区较低位，乃至所在区域水平的较低位，这样才干招引来看房的人，不然难有人问津。

降价是为了快速出售房源，但这让二手房业主饱尝困扰。假如想加快出售速度，就要降至小区低位，而这会引发一系列连锁反应，不降价的业主将更被迫。

这种现象并非孤例，一位上海业主表明，自己年头将房子正式挂牌，本以来几个月就能卖掉，也看好了想要的新房。没想到接连三个月，房子都没有带看，预定的新房也急需资金，中介称要想快点出售，最好降到小区有竞争力的价位，这让她难以承受。

“不卖有资金压力，卖了舍不得，更别说是贱价卖。”这是当下不少业主的心声。

从商场全体走向看，当下二手房降价出售的趋势，还未出现显着改变。依据我国房地产指数体系百城价格指数，2024年8月，百城二手住所平均价格为14549元/平方米，环比跌落0.71%，已接连28个月环比跌落，同比跌幅为6.89%。

中指院研讨副总监徐跃进告知榜首财经，现在，二手房商场全体仍接连“以价换量”的态势，部分业主存在置换改进需求，趁商场低谷期进行住所改进；此外，部分业主预期房价将持续下行，挑选出售房子以优化财物装备。

从房价涨跌城市数量看，8月，百城二手住所价格环比跌落城市数量为100个，已接连5个月出现百城二手房价格团体跌落状况，即使一线城市也是如此。8月，一线城市二手住所价格环比跌落0.72%。

本年以来，北京二手房商场成交出现回暖，除了方针利好影响，一个很重要的要素是：价格降到位了。据安居客北京，2024年7月，北京二手房成交均价是5.4万/平方米，价格现已回到2016年的8～9月，较房价最高点则已累计跌落25%左右。

上述组织表明，即使是二手房热度最高的区域朝阳区，也未能幸免，高总价“老破小”正在加快跌落，某抢手小区上一年3月一套一居室成交总价678万，同户型在本年7月成交为519万，降起伏高达25%。另一高端热盘上一年有两室一厅成交价763万，本年7月同户型低楼层成交价是535万，贬价228万，降起伏达30%。

从前的楼市“热土”深圳，房价也有必定回落。深中房协表明，本年以来看似“稳健修正”的二手房商场，除了方针利好的支撑外，相当大一部分在于业主端对价格的退让，“以价换量”成为支撑二手房商场月度相对“高位”的底子原因。

深中房协还称，进入8月份以来，商场博弈烈度与强度显着强于上半年，业主价格“退让”起伏有进一步加重趋势，当时二手房商场外表“稳健”的根本盘仍不结实。

等候方针进一步开释

挂牌量居高不下、百城二手房价跌落，当下的楼市急需一剂“强心剂”。

本年以来，楼市方针端出台了数轮方针，触及商贷利率、首付比、公积金借款利率等多维度，致力于稳需求、去库存、稳预期，二手房商场也因而遭到必定提振。

民生证券表明，上半年一二手房成交面积同比均降，二手房商场体现优于新房，其间二手房同比下滑8%，新房同比下滑38%，二手房同比降幅较小。

但进入八月份以来，方针效应出现削弱，已是业界一致。新房成交在时刻短回温后趋冷，二手房在季节性要素等影响下，成交数据也出现回落。

据麟评寓居大数据研讨院监测数据，8月要点14城二手住所成交104433套，环比下降13.2%，同比上升19.27%；1～8月要点14城累计成交809818套，较上一年同期微降0.6%。

“本年517新政后，二手房成交量出现显着上升，特别要点城市6、7月单月成交超12万套。进入8月，方针效应减退，要点城市单月成交量进入10万套水平。”该组织称，分城市来看，8月监测的要点14城中，成交量环比均跌落。

以深圳为例，深圳华夏研讨中心最新数据显现，8月深圳一手住所网签2537套，环比下滑3.0%；二手住所过户3804套，环比下滑16.8%，二手成交套数为近6个月最低水平。除了方针效应减淡，八月是传统买卖冷季，也影响了成交水平。

在业界看来，当时的楼市走向仍依赖于利好要素加持，“9月是历年方针出台的窗口期，且历年屡次出台重磅新政，若新政力度不大且出台时刻拖延，估计9月成交将持续下滑。”麟评寓居大数据研讨院表明。

徐跃进表明，接下来能够等待的方针或许有：一是降息，2022年以来我国5年期以上LPR累计下调80bp，降息速度相对较慢，未来仍有降息空间；二是国企收储方针优化，到8月底约有30城出台了国企收储房源搜集公告，现在方针落地仍会面对必定调整，方针细节有待优化；三是北京、上海等中心城市限购方针有望放松。